日本不動產筆記 07|日本房屋出售的關鍵五步驟:從尋找買家到完成交屋的流程解析

日本不動產筆記 07|日本房屋出售的關鍵五步驟:從尋找買家到完成交屋的流程解析

在不動產銷售過程中,需將對物件進行詳細的調查,並根據市場情況和物件特性制定一個合適的銷售策略。與信譽良好的仲介公司簽署委託仲介契約,並根據契約類型提供相應的服務。通過各種渠道尋找買家,提高物件的廣告曝光率。最後,仲介將協助您與買方進行價格和交屋條件的交涉,並簽署成交買賣契約,流程看似繁瑣,但其實只要掌握重點概念,賣房也可以很簡單。

 


目錄
|ㄧ、物件出售諮詢
|二、簽署委託仲介契約
|三、銷售管道尋找買家
|四、簽署成交買賣契約
|五、尾款收取 / 交屋

 


ㄧ、物件出售諮詢
包括對房屋進行屋況調查,提供出售價格建議和銷售策略。同時,仲介會詳細說明賣屋時的相關稅金和費用,其中包括仲介服務費、印花稅、讓渡税等。
根據市場情況和物件特性,為您制定一個合適的銷售策略。為了確定適當的出售價格,仲介會查詢同區域結構相似的物件,並評估相關的權狀、建築確認書等文件。如果物件目前處於出租狀態,還需要瞭解出租情況等相關資訊。根據上述資料搜集,將提供一個未來三個月預估的出售價格。

 


二、簽署委託仲介契約
當您決定要出售房屋時,可與不動產公司簽署委託出售的「仲介契約」。仲介契約通常分為三種類型:「專屬專任仲介契約」、「專任仲介契約」和「一般仲介契約」。
專屬專任仲介契約:這種契約要求您委託單一家仲介公司進行銷售,並且您無法自行出售房屋。契約期限最長為三個月。此類契約確保該仲介公司對您的房屋享有獨家銷售權,並且法律要求仲介公司在五天內將房屋信息登錄到指定的房地產交易流通機構(REINS)。仲介公司還會每週向您報告委託銷售的進展情況。

 

專任仲介契約:這種契約要求您委託單一家仲介公司進行銷售,但您仍然可以與自行找到的買方簽署買賣契約。契約期限最長為三個月。仲介公司必須在接收到委託物件的七天內將房屋信息登錄到指定的房地產交易流通機構(REINS),並每兩週向您回報委託銷售的情況。

 

一般仲介契約:這種契約允許您同時委託多家仲介公司進行銷售,也可以自行銷售。契約沒有時間限制,但通常為三個月。仲介公司沒有回報或刊登廣告的義務。

 

和多家公司簽約
自尋買家交易
指定流通機構登記
業務處理報告義務
專屬專任仲介契約
不可
不可
5個營業日以內
1週1次以上
專任仲介契約
不可
7個營業日以內
2週1次以上
一般仲介契約
無強制
無需

 


三、銷售管道尋找買家
為了提高出售物件的廣告曝光率,將會刊登廣告在日本知名的不動產資訊搜尋平台,例如Suumo、at home等。同時也會利用日本不動產流通機構REINS這個網路平台系統,與其他不動產公司互相交換物件資訊,以擴大宣傳範圍。

 

根據不同的仲介契約,仲介會定期向您回報受託出售物件的銷售狀況和相關進展。這包括使用何種媒體進行銷售、銷售物件的詢問度,以及參觀物件後客戶的反應等。

 


四、簽署成交買賣契約
向有購買意願的客戶進行價格及交屋條件等交涉、協商。製作買賣所需的文件、契約。對買主進行買賣時的房屋狀況、設備表等報告書的說明。

 

第一步 收到購買申請書。當買方希望購買出售物件時,他們將向仲介公司提交購買申請書。仲介將協調契約條件,包括付款方式、交屋時間和附屬設備確認等,並將重要事項向雙方說明清楚。一旦條件調整完畢並得到確認,買賣雙方將簽署不動產買賣契約。

 

第二步 不動產買賣契約。不動產買賣契約明確記載了交易的內容、當事人的權利義務等,旨在確保交易的安全和順利進行。雙方將簽名蓋章,買方支付定金後合約即正式成立。簽署不動產買賣契約後,雙方必須履行契約中所載的權利和義務。在違約情況下,可能需要支付違約金。因此,如果有任何不清楚的地方,務必與專員進行確認。

 

簽約時所需資料:
▸ 足資證明確為本人身分之有效證件
▸ 印鑑及印鑑證明及戶籍謄本
▸ 各項土地與建築物相關資料
▸ 固定資產稅稅單
▸ 權狀
▸ 印花稅

 


五、尾款收取 / 交屋
收取尾款和交屋同時進行,向買主收取尾款,清算管理費用、公共費用(瓦斯水電等)的清算及固定資產稅等,提供房屋過戶必須文件及房屋鑰匙。當出售物件還有貸款抵押權時,必須清償其債務,塗銷抵押權。抵押權的登記塗銷手續委託司法代書代理。