日本不動產筆記 06|日本房地產出售時,會有哪些稅金與費用?印花稅、讓渡所得稅、住民稅

日本不動產筆記 06|日本房地產出售時,會有哪些稅金與費用?印花稅、讓渡所得稅、住民稅

當您在日本售出房屋或土地時,需要繳納三種主要的稅款,包括印花稅、讓渡所得稅和住民稅。在簽訂買賣合約時,您需要繳納印花稅;而在售出後,則需要在申報所得稅時繳納讓渡所得稅和居民稅。

 


印紙稅
印花稅是出售房地產時需要繳納的一項稅費,其為購買房地產時需支付的稅費之一。在簽訂買賣契約時,需將與契約金額相對應的印花稅貼在不動產買賣契約書上。通常做法是讓買賣雙方各自承擔印花稅費用,以讓雙方都擁有一份買賣契約的紙本。此外,印花稅也有稅率減免制度,具體稅額詳情如下:

 

契約金額
主稅率
減輕稅率
10萬日元以上~50萬日元以下
400 日元
200 日元
50萬日元以上~100萬日元以下
1000 日元
500 日元
100萬日元以上~500萬日元以下
2000 日元
1000 日元
500萬日元以上~1000萬日元以下
1萬 日元
5000 日元
1000萬日元以上~5000萬日元以下
2萬 日元
1萬 日元
5000萬日元以上~1億日元以下
6萬 日元
3萬 日元
1億日元以上~5億日元以下
10萬 日元
6萬 日元
5億日元以上~10億日元以下
20萬 日元
16萬 日元

 


讓渡所得稅&住民稅
讓渡所得稅是指在出售房地產獲得收益的情況下需要繳納的稅款。若出售房地產導致虧損,例如售出價格低於買入價格,則無需繳納稅款。收益金額是根據房地產的賣價計算。因此,在計算這些稅款時,出售房地產獲得的收益是最重要的因素。此外,持有房地產的時間長短也會影響讓渡所得的分類和稅率。

 

讓渡所得稅是在出售房地產獲得收益時才需要繳納,「若售出價格低於買入價格,造成虧損,則無需繳納稅款」。稅額計算方式為出售價格扣除購入價格及相關費用之差額。讓渡所得=房地產售出價格−房地產取得相關費用−讓渡相關費用。此外,計算讓渡所得時,還需要從購買房地產的金額中扣除減価償却費(中文:折舊費,根據屋齡算出)。稅率則根據持有房地產的期間長短而定,根據讓渡所得金額乘以對應的稅率計算出稅款。

 

持有時間
總稅額
稅額細項
短期讓渡所得稅
(持有5年以下)
39.63 %
所得稅 30 %
復興特別所得稅 0.63 %
住民稅 9 %
長期讓渡所得稅
(持有超過5年)
20.315 %
所得稅 15 %
復興特別所得稅 0.315 %
住民稅 5 %
上表稅率,已包含所得稅的 2.1 % 作為復興特別所得稅。

 

以下是出售土地及建物時可以適用的特別免稅額(需符合特定條件):
a. 因徵收而出售土地建物時|5,000萬日幣
b. 自用住宅讓渡時|3,000萬日幣
c. 因特定土地區劃整理事業等出售土地時|2,000萬日幣
d. 因特定住宅地造成事業等出售土地時|1,500萬日幣
e. 出售平成21年及平成22年取得的土地等時|1,000萬日幣
f. 因農地保有的合理化等而出售農地時|800萬日幣
g. 出售低‧未利用之土地時|100萬日幣

 


仲介服務費
購買或出售房地產時,由仲介公司提供相關的服務所收取的費用。簽約時,買賣雙方需要支付規定的仲介服務費,費用金額為成交總價的3%加上6萬日圓,需再加上消費稅10%。

 


申報讓渡所得的期限為出售資產的隔年2月16日至3月15日。在此期限內,納稅和申報手續需在稅務機關或金融機構完成。如需申請繳納期限的延長,需在納稅期限前先支付稅款的2分之1,剩餘款項則需在5月31日前繳納。延長期間的欠款會增加每年1.6%的利息。

 

總結來說,脫手出售日本房地產需要支付多種稅金和費用,包括印花稅、讓渡所得稅、仲介費用等清算費用。其中,讓渡所得稅是最重要的稅金之一,其稅率和免稅額會根據持有該房地產的期間和出售原因而有所不同。此外,如果要延長繳納稅金的期限,也需要支付相應的利息。因此,在脫手出售日本房地產前,務必要仔細了解所有的稅金和費用,以避免出現不必要的經濟損失。

編輯|日本不動產租賃・買賣仲介

yvonne

Kana Huang