日本不動產筆記 06｜日本房地產出售時，會有哪些稅金與費用？印花稅、讓渡所得稅、住民稅

當您在日本售出房屋或土地時，需要繳納三種主要的稅款，包括印花稅、讓渡所得稅和住民稅。在簽訂買賣合約時，您需要繳納印花稅；而在售出後，則需要在申報所得稅時繳納讓渡所得稅和居民稅。

印花稅是出售房地產時需要繳納的一項稅費，其為購買房地產時需支付的稅費之一。在簽訂買賣契約時，需將與契約金額相對應的印花稅貼在不動產買賣契約書上。通常做法是讓買賣雙方各自承擔印花稅費用，以讓雙方都擁有一份買賣契約的紙本。此外，印花稅也有稅率減免制度，具體稅額詳情如下：

讓渡所得稅是指在出售房地產獲得收益的情況下需要繳納的稅款。若出售房地產導致虧損，例如售出價格低於買入價格，則無需繳納稅款。收益金額是根據房地產的賣價計算。因此，在計算這些稅款時，出售房地產獲得的收益是最重要的因素。此外，持有房地產的時間長短也會影響讓渡所得的分類和稅率。

讓渡所得稅是在出售房地產獲得收益時才需要繳納，「若售出價格低於買入價格，造成虧損，則無需繳納稅款」。稅額計算方式為出售價格扣除購入價格及相關費用之差額。讓渡所得＝房地產售出價格−房地產取得相關費用−讓渡相關費用。此外，計算讓渡所得時，還需要從購買房地產的金額中扣除減価償却費（中文：折舊費，根據屋齡算出）。稅率則根據持有房地產的期間長短而定，根據讓渡所得金額乘以對應的稅率計算出稅款。

上表稅率，已包含所得稅的 2.1 % 作為復興特別所得稅。

以下是出售土地及建物時可以適用的特別免稅額（需符合特定條件）：

a. 因徵收而出售土地建物時｜5,000萬日幣

b. 自用住宅讓渡時｜3,000萬日幣

c. 因特定土地區劃整理事業等出售土地時｜2,000萬日幣

d. 因特定住宅地造成事業等出售土地時｜1,500萬日幣

e. 出售平成21年及平成22年取得的土地等時｜1,000萬日幣

f. 因農地保有的合理化等而出售農地時｜800萬日幣

g. 出售低‧未利用之土地時｜100萬日幣

購買或出售房地產時，由仲介公司提供相關的服務所收取的費用。簽約時，買賣雙方需要支付規定的仲介服務費，費用金額為成交總價的3%加上6萬日圓，需再加上消費稅10%。

申報讓渡所得的期限為出售資產的隔年2月16日至3月15日。在此期限內，納稅和申報手續需在稅務機關或金融機構完成。如需申請繳納期限的延長，需在納稅期限前先支付稅款的2分之1，剩餘款項則需在5月31日前繳納。延長期間的欠款會增加每年1.6%的利息。

總結來說，脫手出售日本房地產需要支付多種稅金和費用，包括印花稅、讓渡所得稅、仲介費用等清算費用。其中，讓渡所得稅是最重要的稅金之一，其稅率和免稅額會根據持有該房地產的期間和出售原因而有所不同。此外，如果要延長繳納稅金的期限，也需要支付相應的利息。因此，在脫手出售日本房地產前，務必要仔細了解所有的稅金和費用，以避免出現不必要的經濟損失。