日本不動產筆記 05｜在日本投資不動除了仲介外，必須要知道這的五種角色

日本的不動產市場吸引了許多國內外投資者的關注，而了解市場中各種角色的功能與責任，更是成功投資的關鍵。除了仲介外，日本不動產投資市場中還有五種重要的角色，接下來將一一介紹。

在日本，不動產交易中買賣合約簽立前做「重要事項說明」、重要事項說明書及買賣契約書的簽章皆只有宅建士才能從事。根據日本法令規定，在簽約前宅建士必須針對購買的不動產做詳細的解說，例如土地建物的標示、相關法令的種類和限制、付款約定及違約罰則等重要資訊。而買房租屋時，簽約都需經宅地建物取引士簽章後始具法律效益，契約書在買賣雙方簽名後盡速交付雙方，這也是宅建士的義務。因此，如果您在買賣日本不動產時，一定要認識宅地建物取引士這個重要角色，以確保您的權益和安全。

「司法書士」是日本的專業人士，專門辦理不動產或公司登記相關事宜，協助客戶進行各種房地產登記和準備訴訟相關文件，類似於台灣的代書。在日本，司法書士的主要工作內容包括為客戶進行商業註冊、房地產登記和準備司法訴訟檔案等。然而，司法書士僅能代表當事人處理簡易庭、調解程序、仲裁相關準司法問題，無法代表當事人出席地方法院以及更高層級的訴訟程序。

保證公司是代替連帶保證人的公司。只需支付費用，保證公司就能扮演您的保證人。這類公司的使用越來越普遍，因為無論是日本人還是外國人，在連帶保證人的相關機制上都會遇到各種問題。例如，高齡化問題會使連帶保證人無法履行職責。外國人在日本也難以找到符合連帶保證人的條件。保證公司則能替租客支付拖欠租金，相當於以往的連帶保證人制度，但更為穩定可靠。

自從住戶購買公寓大樓、交屋、產生區分所有關係後，管理組合在法律上自然成立。管理組合由住宅大樓的全體所有權持有者所構成，旨在管理住宅大樓的建物、基地及附屬設施等。當區分所有權者超過30人以上時，可以設立法人管理組合，定立大樓相關管理規約及其營運。管理組合是組織中最高的決策機關，相當於公司的「股東大會」。每年至少召開一次，由管理者（理事長）召集管理組合員（所有者）參加，共同討論並決議大樓一年的活動報告、決算報告、預算認可、規約變更、問題解決與長期修繕計畫等事項。

REINS是由日本國土交通省指定的不動產流通機構，提供土地及建物等不動產情報資料的網路平台系統，全名為Real Estate Information Network System（不動產流通標準情報系統）。根據區域細分，系統分為「東日本REINS」、「西日本REINS」、「中部圈REINS」和「近畿圈REINS」四個平台。

加入會員的不動產業者可將物件資料登錄至系統內交換資訊。根據日本的宅地建物取引業法規定，若不動產業者與屋主簽訂的是專屬專任委託或專任委託，都必須在規定的時間內將物件資料登錄至系統，並在成交時登錄成交價格，以建立一個透明的流通機制。

綜觀日本不動產市場中的五種角色，可以發現每個角色都扮演著重要的角色，協助不動產交易的順利進行。對於想要在日本投資不動產的投資者而言，熟悉每個角色的職責和作用，不僅可以降低投資風險，更可以提高投資成功的機率。