
10 四月 日本不動產筆記 04|日本房產選擇多,買房成本要看透,持有成本別忽略,詳細瞭解才不虧
在日本購買房產對許多外國投資者是一個具有吸引力的選擇,但是,當您考慮購買日本房產時,需要注意到許多費用和維護成本。購買房產時需要支付的費用包括登記費、印花稅和房產取得稅等。另外,您還需要支付固定資產稅、管理費用、維修費等維護成本。因此,本篇列出在日本購買不動產時,需支付的物件費用外,其他還需要注意的費用項目,在購買前應該進行充分的了解是非常重要的,以便能夠更好地計劃和預算。
▸ 取得費用・一次性
仲介費
日本的不動產買賣制度相當成熟,透過合格的仲介協助買賣日本房屋的流程是十分重要的。當然,支付相應的仲介費用也是必須承擔的支出。普遍來說,日本不動產買賣的仲介費為總價的 3% + 6萬 ( 需另加 10% 消費税)。
司法書士費用
在日本,房產過戶需要由政府頒發合格證照的司法書士協助完成(相當於台灣的代書),其手續費用大約 10-20 萬日元,視事務所規模和可靠性而有所不同。
登記許可税
登記許可稅是處理不動產登記時產生的稅金。購買土地或建築物時,需要進行所有權註冊登記或移轉登記,依據固定資產稅評價額的 2% 計算徵收。
不動産取得税
在日本購買不動產時,需要支付不動產取得稅。此稅為取得不動產後數個月至半年內繳納,稅率依據房產價值評估而定,由當地政府評估。對於海外投資人而言,需要向不動產所在地的地方政府一次性繳納不動產取得稅,原則上土地或建築物的税額 = 固定資產税評價額 × 3%
印花税
根據不動產買賣的交易金額,將與之相對應的印花稅票貼在合約書上支付稅款。
▸ 持有成本・週期性
固定資産税・年
在日本擁有不動產的人需要繳納固定資產稅,其稅額是依據政府每三年進行一次的固定資產估價計算而來,通常的稅率是1.4%。稅金的計算方式為固定資產估價乘上稅率。政府評估價值通常約為市值的50%-80%,並根據不動產的面積大小、屋齡和建築態樣等因素進行調整。每年,納稅通知書上會列明政府估價金額。
都市計劃税・年
都市計劃地區是指城市區域和未來10年內可能城市化的地區。若持有的不動產位於該區域,則需繳納都市計劃稅。稅率由各地方政府決定,但法定稅率不會超過0.3%,因此稅額最高為固定資產估價的0.3%。
物業代管費・月
若沒有當地人幫忙打理不動產,建議透過專業物業管理業者處理包括租客溝通、打掃、維護和稅務申報等事宜。一般而言,物業管理費用為每月租金的 5% 加消費稅。
▸ 潛在成本・非固定
仲介招租
委託租賃管理公司招租,與新房客租賃契約簽訂後,會收取 1~2 個月租金總額作為仲介服務費。
維護修繕
損壞若是自然損耗,房東負責;若是故意損壞,租客負責。需要根據租約條件來確定。將委託管理公司處理任何修繕事宜。若單項修繕費用低於 5 萬日圓,則由業者先行進行施工(費用超過 5 萬者需先獲得屋主核准),修繕責任歸屬後費用由各自承擔,而屋內設備的負擔則歸屬於屋主。
保險
地震火災保險費是由房主自行決定是否繳納,收費標準根據房屋類型而定。由於日本天災頻繁發生,建議購買此保險。保險費每五年繳納一次。
租金匯款手續費
通常租賃管理公司每三個月將租金收入匯至屋主指定的台灣帳戶,屋主需負擔匯款手續費。
在購買日本房產前,一定要充分了解所有費用和維護成本,以便更好地進行預算和計劃。此外,建議與專業人員諮詢,了解日本房產市場和相關法規,以確保投資的成功和安全。在購買後,定期進行維護和管理也是非常重要的,以確保房產的價值和長期投資回報。因每個物件條件狀況不盡相同,實際情況可能會與文章提供的內容有些許不同,建議向諮詢的專員提供的情報為主。
編輯|日本不動產租賃・買賣仲介

Kana Huang
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