日本不動產筆記 04｜日本房產選擇多，買房成本要看透，持有成本別忽略，詳細瞭解才不虧

在日本購買房產對許多外國投資者是一個具有吸引力的選擇，但是，當您考慮購買日本房產時，需要注意到許多費用和維護成本。購買房產時需要支付的費用包括登記費、印花稅和房產取得稅等。另外，您還需要支付固定資產稅、管理費用、維修費等維護成本。因此，本篇列出在日本購買不動產時，需支付的物件費用外，其他還需要注意的費用項目，在購買前應該進行充分的了解是非常重要的，以便能夠更好地計劃和預算。

日本的不動產買賣制度相當成熟，透過合格的仲介協助買賣日本房屋的流程是十分重要的。當然，支付相應的仲介費用也是必須承擔的支出。普遍來說，日本不動產買賣的仲介費為總價的 3% + 6萬 ( 需另加 10% 消費税)。

在日本，房產過戶需要由政府頒發合格證照的司法書士協助完成（相當於台灣的代書），其手續費用大約 10-20 萬日元，視事務所規模和可靠性而有所不同。

登記許可稅是處理不動產登記時產生的稅金。購買土地或建築物時，需要進行所有權註冊登記或移轉登記，依據固定資產稅評價額的 2% 計算徵收。

在日本購買不動產時，需要支付不動產取得稅。此稅為取得不動產後數個月至半年內繳納，稅率依據房產價值評估而定，由當地政府評估。對於海外投資人而言，需要向不動產所在地的地方政府一次性繳納不動產取得稅，原則上土地或建築物的税額 ＝ 固定資產税評價額 × 3％

根據不動產買賣的交易金額，將與之相對應的印花稅票貼在合約書上支付稅款。

在日本擁有不動產的人需要繳納固定資產稅，其稅額是依據政府每三年進行一次的固定資產估價計算而來，通常的稅率是1.4%。稅金的計算方式為固定資產估價乘上稅率。政府評估價值通常約為市值的50%-80%，並根據不動產的面積大小、屋齡和建築態樣等因素進行調整。每年，納稅通知書上會列明政府估價金額。

都市計劃地區是指城市區域和未來10年內可能城市化的地區。若持有的不動產位於該區域，則需繳納都市計劃稅。稅率由各地方政府決定，但法定稅率不會超過0.3%，因此稅額最高為固定資產估價的0.3%。

若沒有當地人幫忙打理不動產，建議透過專業物業管理業者處理包括租客溝通、打掃、維護和稅務申報等事宜。一般而言，物業管理費用為每月租金的 5% 加消費稅。

委託租賃管理公司招租，與新房客租賃契約簽訂後，會收取 1~2 個月租金總額作為仲介服務費。

損壞若是自然損耗，房東負責；若是故意損壞，租客負責。需要根據租約條件來確定。將委託管理公司處理任何修繕事宜。若單項修繕費用低於 5 萬日圓，則由業者先行進行施工（費用超過 5 萬者需先獲得屋主核准），修繕責任歸屬後費用由各自承擔，而屋內設備的負擔則歸屬於屋主。

地震火災保險費是由房主自行決定是否繳納，收費標準根據房屋類型而定。由於日本天災頻繁發生，建議購買此保險。保險費每五年繳納一次。

通常租賃管理公司每三個月將租金收入匯至屋主指定的台灣帳戶，屋主需負擔匯款手續費。

在購買日本房產前，一定要充分了解所有費用和維護成本，以便更好地進行預算和計劃。此外，建議與專業人員諮詢，了解日本房產市場和相關法規，以確保投資的成功和安全。在購買後，定期進行維護和管理也是非常重要的，以確保房產的價值和長期投資回報。因每個物件條件狀況不盡相同，實際情況可能會與文章提供的內容有些許不同，建議向諮詢的專員提供的情報為主。