日本不動產筆記 03｜日本置產風險停看聽，五大隱藏成本別忘記

投資任何項目都存在風險，投資日本房地產也不例外，但只要能預先考慮到風險，制定對應策略，就能降低風險並獲得投資收益。本篇整理出投資日本房地產的五大風險，如果您正準備投資日本房地產，不僅要考慮高投資報酬率，更要在可能存在的風險下謹慎評估。

當你投資日本出租房產時，其中的風險之一為沒有房客的空檔期，為了尋找新租客，還必須提供額外資金給房仲業者進行招租，其他管理費用、修繕積立金和稅金等支出也是不會中斷的。此外，如果你打算買下帶租約的房子，要注意日本法律要求房客在退租前一個月提前通知房東，因此有可能剛買下房子就面臨房客搬走的風險。

策略：選擇人口流動量大、租客需求穩定的地區，離車站步行10分鐘以內，或考慮投資更多的設施或提高裝潢品質來吸引租客

租客遲繳租金是投資風險之一，在日本屋主無法未經同意進入房屋，需委託管理公司催討或透過租金保證公司，最壞的情況，需透過民事訴訟追討租金或與租客終止租約。對於位於海外的投資者，可聘請精通中文和日語的管理公司協助租客審查和選擇租客，並選擇有效率的租金保證公司。

策略：可委託專業的房地產管理公司管理租約、催討租金，在選擇租客時仔細篩選，也可以委託租金保證公司以減輕風險。

日本的套房通常為精裝套房，日本的習慣屋主不需提供床、書桌、椅子等家具，但需要提供衛浴、瓦斯爐（IH電磁爐）、冷氣等基本設施，並保持清潔及可使用的狀態。因此，在房客退租後，屋主通常需要付清潔費，更換地板和壁紙，並更新使用年限已到的冷氣和瓦斯爐等設備。此外，每月需支付管理費及修繕積立金，通常會隨屋齡增加，以支付公共區域的日常管理、定期檢驗費用與建築物的定期大規模修繕費用。

策略：選擇品質好、質地堅固、設備更新狀況好或是近期有翻修改建過的物件，並建立足夠的維修基金來應對維修和改善成本。

日本是一個經常受地震和其他自然災害（如豪雨、海嘯和山崩）影響的國家。這些自然災害不僅對住戶的生活安全構成威脅，還會對房屋的價值造成嚴重損失。如果您在日本擁有房產，強烈建議為其投保火災保險。此外，如果您還在考慮購買房產，可以透過日本全國災害危險地圖入口網站「ハザードマップポータルサイト」（災害危險地圖）了解當地的自然災害風險程度。

策略：購買火災保險以及地震保險等相關保險，並選擇建在較高海拔、穩定地基上的物業，或者購買已經經過防震改造的物業。

投資日本不動產需要依賴當地房地產業者進行招租、簽約、繳稅等事務。萬一遇到溝通不良業者，找消費者保護組織並不能輕易解決問題。特別是日本出租市場火熱，不易分辨合適的可信任與否的不動產業者，因此可先向有投資日本不動產經驗的親友尋求建議，並多做點功課理性分析更為可靠。

策略：在選擇房地產業者時，可以儘量選擇有良好聲譽和口碑的公司，進行審慎評估。如果遇到問題，可以尋求專業律師或其他專業機構的協助。

總結來說，投資日本房地產具有潛在的風險，但如果能夠預先了解和評估這些風險，制定有效的風險管理策略，就可以降低風險並獲得穩定的投資回報。同時，投資者應該尋求專業的意見和建議，以確保做出明智的投資決策。