10 四月 日本不動產筆記 02｜投資報酬率怎麼計算？三種算法一次搞懂
當您投資於日本不動產時，首當要考慮不外乎是投資報酬率（簡稱為投報率或收益率），也就是日文的「投資利回り（Toshi rimawari）」，透過計算投資報酬率，您可以更好地了解哪一筆投資符合您的投資目標。在日本，投資報酬率通常被區分為「毛報酬率」和「淨報酬率」，並且有三種日文詞彙來表示不動產投報率，包括「表面利回り」、「想定利回り」和「実質利回り」。
表面利回り / 毛報酬率
「表面利回り」是指不考慮任何成本的投資報酬率，也就是純收益與房產價值之比。計算方法為：年租金收入÷房產價格×100。這是投資型不動產買賣中最常用的報酬率指標，也是最簡單的計算方式。不過，此數字不包括固定費用（如管理費、稅金等）及其他費用（如仲介費用等），並非最精確的指標。儘管如此，仍可拿來比較不同物業的投資報酬率。
想定利回り / 預期報酬率
「想定利回り」是指假設房屋全部租滿時可以獲得的年租金收入相對於房屋購入價格的報酬率。計算方法與表面利回り相同，但假定租金收入是全部租出時的收入。這個指標通常適用於投資整棟公寓或者目前空租的物件。但需注意實際空置率和建築年份等因素，否則可能導致實際報酬率遠低於預期收益率。
実質利回り / 淨報酬率
此為投資不動產時最正確、最重要的指標，因為它考慮了所有的費用。指在「扣除各種固定支出後，房屋投資所實際獲得的利潤指數」，以購買房屋的全部費用（包括其他雜費）為分母，計算出的一個百分比數字。
相較於表面利回り，它的計算方式多了各種費用的加入，因此實際上所得到的淨報酬率通常都會比表面利回り低，甚至低很多。固定支出包括物業管理費、管理修繕費、火災/地震保險費、都市計畫稅、固定資產稅、源泉徵收稅等。其他購買經費包括房屋價格、仲介費、不動產取得稅、印花稅、行政登記費、行政書士費等。
淨報酬率％＝（年租金收入-固定支出）÷（房屋購入價格+其他購買經費）× 100
當我們投資不動產時，不僅是在追求高報酬率，也是在尋找一個能夠給我們安定感且擁有持續穩定收入的物件。我們希望買到的房子是屋況良好、租金穩定、維護費用低廉且房產市場前景良好的，因為我們知道這樣才能確保我們的投資回報。
然而，現實總是充滿了變數和風險，有時我們買下了一個投報率高的物業，但隨著時間的推移，發現空置風險變大、房屋老化維修費用增加，或是該地有法律限制導致無法再進行建築等，讓我們的投資計劃付出了代價。因此，當我們在選擇投資物業時，需要透過多方面的考量分析，不僅是財務數據，還要關注房子本身的狀況和潛在的風險。這樣才能讓我們在投資中更有信心和安全感，並實現我們對未來的理想生活的嚮往。
當考慮投資日本不動產時，投資人必須謹慎評估風險和回報比。除了管理和資金風險外，市場和經濟環境的變化也可能對投資帶來風險。因此，投資人應該做好充分的研究和監測，以降低風險並確保長期可持續性。同時，熟悉日本不動產的法律和稅務規定也是重要的，以確保投資的合法性和合規性。總之，投資前要三思而後行，謹慎評估風險和回報比，以確保投資的成功和可持續性。
編輯｜日本不動產租賃・買賣仲介
Kana Huang
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